Seit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes konnten sich viele Käufer von Eigenheimen nie mehr von den finanziellen Blutungen erholen, mit denen sie konfrontiert sind. Unter den verschiedenen Finanzstrategien wie der Refinanzierung von Krediten und der Neuverhandlung der Hypothekenzahlungsbedingungen bleibt manchmal nur ein Leerverkauf übrig. Dies ist die richtige Option in einer Situation, in der eine Refinanzierung nicht möglich ist und andere Strategien die finanzielle Belastung und die Verluste nicht verringern.
Praktische Option
Im Falle eines Leerverkaufs verkauft der Hausbesitzer das Haus zu einem Wert, der unter dem Gesamtbetrag der Hypothek liegt. Wenn der Hausbesitzer beispielsweise der Bank 300.000 USD schuldet, das Haus jedoch nur für 200.000 USD verkauft, handelt es sich um einen Leerverkauf.
Diese Strategie funktioniert in Situationen, in denen der Kreditgeber zustimmt, den Verkauf für einen Betrag zuzulassen, der unter dem Hypothekensaldo liegt. Kreditgeber können einer solchen Option zustimmen, wenn nach ihren Berechnungen die mit einer Zwangsvollstreckung verbundenen Kosten und Probleme höher sind als die von dieser Option erwartete Realisierung.
Steuervorteil
Mit einem Leerverkauf kann eine Steuervergünstigung verbunden sein, die sich zum Vorteil des Hausbesitzers auswirkt. Wenn eine Schuld neutralisiert wird, müssen unter normalen Bedingungen die Steuern weiterhin auf den stornierten Betrag gezahlt werden.
Nach dem Hypothekenschuldengesetz können die meisten Steuerzahler jedoch die angenommenen Einkünfte aus dem Schuldenerlass an ihrem Hauptwohnsitz ausschließen. Die Herausforderung besteht darin, dass es im Vergleich zu anderen Optionen normalerweise zeitaufwändiger und komplizierter ist. Es lohnt sich jedoch, wenn die anderen Optionen wie eine Zwangsvollstreckung zu einer schlechteren Wertrealisierung führen.
Andere Bedingungen
Um sicherzustellen, dass dies eine erwägenswerte Option ist, sollte der Hausbesitzer zunächst die vergleichbaren Verkäufe auf dem lokalen Markt bewerten. Wenn der Markt angibt, dass der aktuelle Wert des Eigenheims weniger wert ist als die verbleibende Hypothek, ist es ratsam, einen Leerverkauf in Betracht zu ziehen.
Zweitens sollte der Hausbesitzer nachweisen können, dass er in diesem Fall nicht in der Lage ist, den unterschiedlichen Betrag an den Kreditgeber zu zahlen. Insolvenz, Verlust des Arbeitsplatzes, schwere Krankheit und Behinderung sind einige der typischen persönlichen Schwierigkeiten, die die Unfähigkeit des Hausbesitzers zeigen können, die Differenz des geschuldeten Betrags zurückzuzahlen.
Vergleich einer Zwangsvollstreckung mit einem Leerverkauf *
Viele Immobilienexperten sind der Meinung, dass der Nachteil eines Leerverkaufs darin besteht, dass er den Kredit des Hausbesitzers beeinträchtigen kann. Sie wissen, dass die Konsequenzen und Realitäten einer Zwangsvollstreckung weitaus schädlicher sein können. Im Falle einer Zwangsvollstreckung muss die Person möglicherweise sieben Jahre warten, bevor sie zum Kauf eines anderen Hauses berechtigt ist. Bei einem Leerverkauf beträgt die Wartezeit jedoch möglicherweise nur zwei bis drei Jahre. Kredit-Scores können bei einer Zwangsvollstreckung stärker getroffen oder negativ beeinflusst werden als bei dieser Option.
* * http://www.businessweek.com/lifestyle/content/mar2010/bw20100325_243379.htm
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